应对房贷逾期的葵花宝典？债务人7种自救方案！
经济波动，房价下行，房产断供越发普遍，与之相关的社会问题也越发突出。很多家庭因断供陷入困局，病急乱投医，不理性决策、被恶意引导、房产被法拍等情形致使家庭陷入更深的财务困难。深远律师事务所房产团队在应对断供危机上进行了大量研究分析，在实践中积累了丰富的操作经验，力争为委托人应对断供危机面提供科学、合理、合法的整体解决方案。
应对房贷逾期的葵花宝典？债务人7种自救方案！
如果家庭现金流出现困难，面对断供压力，我们总结了一下，主要有以下几类处置措施，我们称之为“葵花宝典”。之所以这些措施名叫“葵花宝典”，是因为这些措施都需要具备一定的前提条件，需要债务人承担一定的代价，有时候甚至是承受一定的风险。选择哪种方式，要考虑房屋的余值、跌价情况、贷款总额、短期资金筹措能力、长期现金流预测、二手房交易现状等各种因素，没有最好的，只有适合的，建议你在深远律师的帮助下，选择最适合你的应对方式。
房贷逾期的七种自救方案
申请延期因为断供前向银行申请延期还款，这是绝大部分债务人首先想到的办法。遗憾的是，这个办法基本很难行得通，我们接触的大量客户中，鲜有碰到申请延期成功的案例。所以这个方案最大的问题就在于成功率太低。
如果家里遇到临时性财务紧张，可以向银行申请“暂停还款”，但即便申请成功，这个周期也非常短，并且一般只有几个月，并且大多数银行只同意暂停还本金，每个月的利息还是要给的。市面上经常提到的“停息挂账”“延长还款期限”等方式，在房贷按揭的现实中基本行不通。
加杠杆融资现金流跟不上又不想断供，那就从亲戚、朋友、同事那里借钱来填补一下，等日后宽裕了再还回去，这是大家比较普遍的想法。这种自然人之间的借款在法律上属于民间借贷，一般不需要支付利息，或可以灵活约定利息。但很多人借钱张不开口，不想欠人情，就需要向金融机构借钱。金融机构是盈利组织，放款需要收取利息，借款人除了房贷的本息需要支付外，还要额外支付金融机构的借款本息，所以我们把这种方式称之为“加杠杆融资”。
加杠杆融资的坏处就是拆东墙补西墙，进一步加重了债务负担，容易给未来的生活造成较大的压力和不确定性。加杠杆融资的好处是利率水平不高，如果对银行产品不熟悉，可以找助贷中介提供服务。但面对银行纷繁复杂的金融产品，借款人往往很难甄别，助贷中介行业又鱼龙混杂，需要债务人擦亮眼睛，仔细甄别。
转按揭将房产过户给有信任关系的人，用新业主的身份重新办理房屋按揭贷款。这种方式属于“房产代持”加“借名贷款”，显而易见的好处有两个，一是新的按揭贷款周期更长，利率很可能更加优惠，既可以降低月供负担，也可以降低利率水平。
这种操作的难度在于可信、征信良好并愿意配合持有房产、借名贷款的对象。主要风险在于房产代持的系列风险。在操作过程中，需要用到资金过桥、代持协议、借款协议等诸多配套措施和配套文书，具有较强的专业性，建议一定要在专业人士的支持下进行。
转经营贷经营贷主要适用于具有一定规模和稳定经营状况的企业，贷款也应主要用于扩大生产、提高技术水平、改进经营管理等方面，为了鼓励实业发展，我们国家对经营贷的利率一向比较优惠。由于经营贷利率优惠，通过一定运作，将房产按揭贷款转为企业经营贷，可以适当降低利率，短期内大幅度缓解月供压力。对余值较高的房产，经营贷还可以套取较大的流动资金。
按揭转经营贷看起来非常诱人，银行为了完成放款任务，对流入房产的资金也是睁一只眼闭一只眼，而一众中介机构为了多做业绩，更是在其中推波助澜，乐此不疲。在这个看似三方共赢的局面中，最终支付成本和承担风险的，其实只有债务人。并且这个交易涉及一系列不合规的操作，深远律师后面会专章分析经营贷的成本与风险，对想将按揭转为经营贷的债务人，一定要有清晰的认知，理性地选择，避免出现饮鸩止渴的情况。
房屋置换面对月供压力，如果家庭收入稳定，而且有户口和学位这些刚性需求，可以考虑置换房产，将大的房子置换成小一些的房子，从而降低房产总值。房屋置换需要做卖房和买房两次交易，新的交易中银行会出具新的按揭方案，月供负担就会大大减轻。
房屋置换增加了一次交易，可能涉及中介费用，产生搬家、装修等置业成本。但在房产降价的大环境中，有置换能力的家庭反而有了很多换房或捡漏的机会，把握得好也不失为一次置业的好机会。
卖房减负如果房产的市值低于房产按揭，那房产就成了名副其实的“负资产”。这个时候普通家庭就会很纠结，卖掉吧，亏损坐实，首付和月供都没了；不卖吧，月供压力大，楼市继续下行，房子会继续亏钱贬值。这种情况下，如果家庭收入已经无法支撑负房产月供，对生活已经造成了影响，那就可以考虑卖掉房产。
卖掉房产对生活会产生一定的影响，但从家庭资产负债表的角度出发，剥离没有升值空间的大额负债，及时止损。留出现金流来从事价值更高的事情，不失为一个理性的选择。
技术性躺平如果不仅是按揭困难，而是债台高筑，资不抵债，卖房也不足以解决家庭负债问题，这个时候还有办法脱困吗？这样的局面确实比较困难，会给债务人的生活造成很多不利影响，比如金融催收、法院诉讼、强制执行、查封冻结、房产拍卖、限制消费、列入黑名单等等。但越是这种情况越是不能“躺平”，越是不能破罐子破摔。
因为从金融机构催收到房产被拍卖执行，是一段很长的时间。在这段时间内，利用金融机构的处理流程、法院的诉讼程序、法院的执行程序、不良资产处置流程中可以采取的技术性操作，可以影响事项的进展速度和走向，可以同不同主体采取不同方式的协商。这个时候，你更需要向专业人士寻求帮助。通过程序本身延缓事项的恶化，或者从中找到解决问题的契机。
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